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北京的房子,要变天了?

作者:admin 发布时间:2024-11-18 23:38 点击: 147
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作者|混哥

全国最难落户的城市是哪里?

帝都,北京。

所以我每次都用茅台比喻北京,以此凸显他的唯一性!

北京楼市行情也确实像茅台在大A的表现,无论大势如何,都不会急涨、急跌,——

你看他,他也就那样,你不看他,他还是那样!

只不过北京楼市刚需、置换、豪宅客群的悲喜太过不同,太过迥异罢了!

——买得起北京豪宅、四合院的人,对价格、对钱已经是脱敏的状态,只在乎居住体验和稀缺性,不在乎到底是10万/㎡还是20万/㎡。

——而北京的置换客户则是左右两难。

那些以“投资孩子”为目标的改善、或者置换家庭让北京的‘教育书包房”一直都处于物超所值的状态:贵上加贵

所以,在2024年9月30日之前,购买北京五环内的首付比例最低都要35%,这个门槛显然是高的!

——而真正的刚需首置购买群体,要么因为经济大环境、要么因为收入,总会处于一种困顿的状态!

所以,真实的北京楼市一种都是“旱得旱死、涝得涝死”。

悲喜两重天!

这种情况一直延续到2024年9月30日之后,北京改变了按照“五环”区分首付的比例的政策,直接一刀切:首套房15%、二套20%

在这种情况下,北京楼市开始变天!

01

北京楼市出现了明显的复苏信号!

稍稍了解北京楼市的朋友都知道,北京楼市二手房跌得一塌糊涂,在2024年9月已经跌至4.9万,相当于2016年的水平!

所以,在价格下跌的背景下,我说北京楼市出现了明显的复苏信号,一定会有人诧异:

怎么可能,价格还跌呢!

但事实,北京的成交量已经在稳步攀升,具体怎么稳步攀升,我分两个维度给大家说说数据。

第一个维度:最新成交

2024年10月份,北京二手房和新房的成交量都出现了上涨!

10月月份,新房成交4943套,二手17367套,环比9月份新房成交3236套,二手13724套,分别上涨了35%、21%。

如果将二手房和新房成交数据合并计算总销售数据,北京楼市的成交量达到了近20个月新高:22310套。

第二个维度:荣枯线标准。

北京二手房成交量的荣枯线是1.5万套,而6月到10月这5个月,7月和10月份超过荣枯线,分别成交了1.55万套、1.73万套!

另外6月份成交1.49万套,8月1.43万套,都很接近荣枯线,

6月到10月,只有9月份略低,仅为1.32万套!

反观2024年前5个月,也就是1-5月份,5个月内没有一个月份超过荣枯线1.5万套,只有3月份小阳春接近荣枯线,成交量达到了1.42万套!

所以,北京楼市成交量触底复苏的行情是明显的。

我知道,有些人会说什么“北京楼市成交量是零和游戏”,也就是二手房成交量之所以上涨,是因为新房成交量下降!

其实,我并不认同这个观点!

因为从数据维度看,今年前5个月,也就是1-5月份,新房一共成交量18855套。

而6月-10月份,新房一共成交21451套!

所以,北京楼市不论新房还是二手房,其成交量都在上涨,是筑底的趋势!

文章至此,或许有伙伴会问:既然是筑底,为啥价跌量涨,这是以价换量!

我想告诉大家,成交量上涨说明“房子变成钱”的流动性良好,说明真实的购房需求在增加。

而价格下跌,说明市场预期仍然不够强烈。

不过呢,我相信随着北京二手房挂盘量的不断减少,预期也会调整,价格也会止跌反弹。

这点,大家看看下面北京二手房挂牌量减少的速度就明白了!

2024年5月份,北京二手房挂牌量是17万套;

2024年7月份,北京二手房挂牌量是16万套;

2024年10月份,北京二手房挂牌量是13.47万套;

2024年11月份,截至目前,北京二手房挂牌量是12.9万套;

一方面北京楼市成交量在攀升,另外一方面北京二手房挂牌量在降低,两者之间的剪刀差正在减少,这也是北京楼市筑底的信号。

02

我之前就曾说过:

二十年前,二锅头和茅台的价格相差三倍,现在,二锅头和茅台的价格相差300倍,好东西永远比不好的东西值钱!

而北京的房子,就因为北京二字,已经成为中国为数不多的好东西

我为什么这么笃定?

因为帝都之富,唯上海可期!其余都是小弟1

最关键的是,北京居民杠杆率是四个一线城市中最低的,仅为60%,但居民住户存款余额确是全国最高,人均19.7万元(截止2024年5月份数据)

换句话说,北京居民负责低,存款多,这种购买力只要楼市升温,就很容易出现反弹!

这一点,大家看看过去8年,北京楼市二手房的成交量,就知道北京的购买力、购买群体有多强了!

2016年,北京二手房成交量27万套;

2017年,北京二手房成交量13.6万套;

2018年北京二手房成交15.3万套

2019年北京二手房成交14.2万套

2020年北京二手房成交16.9万套

2021年北京二手房成交19.2万套

2022年北京二手房成交14.2万套

2023年北京二手房成交15.5万套

从过去8年看——

北京二手房年成交量最低是13.6万套,不好的年份如2019年和2022年的‘口罩年’,成交量在14万套左右;

毫不夸张的讲,北京每年都超过10万套的二手房成交量就是“小意思”。

再看北京2024年二手房成交量。

3月份成交1.42万套、4月份成交1.3万套、5月份成交1.3万套、6月份成交1.49万套、7月成交1.55万套、8月1.43万套、9月份1.32万套、10月成交1.73万套!

按照上述成交数据推算,2024年北京二手房成交量会达到14万套。

因为北京楼市一直都是二手房成交量占比最高,也就是二手房一统江山的格局!

所以,只要北京二手房出现供小于求,那么北京就会出现量价转化!

同时,按照2024年北京二手房的挂牌量下降、二手房的成交量上涨的趋势推算:

到2025年下半年,北京二手房的挂牌量会降至10万套以下,甚至有概率降至8万套以下!

我前文也说了,只要预期扭转,成交量上涨势必会影响价格!即

牌量增加——以价换量——救市加大——二手房成交量放大——信心扭转+挂牌量减少——观望者跑步入场——二手房价格企稳回升

事实上,北京10月份的二手房成交价格已经比9月份上涨了2.4%,即从5.01万元/㎡上涨到5.13万元/㎡,一平米上涨1200元/㎡

所以,从购房的角度看,大家以为的行情是:成交量上涨-再上涨,然后才是涨价!

但事实却是:只要成交量上涨,二手房价格就会立刻的体现!

所以,我的观点依然没变:接下的12个月,北京楼市会走出震荡复苏的行情,到2025年年末或2026年上半年,北京楼市二手房价格会有明显的上涨!

在货币超发与城市分化的背景下,随便买房的逻辑已经发生了改变,资产配置推荐阅读文章《房地产双轨制,用一套房借鸡生蛋,让资产增值的方法是什么?》

03

最后,说几句。

我告诫大家,不要以为现在价格下跌,楼市还在泥潭里,这限购政策、救市政策就会永远存在!

我认为长则5年,短则3年,现在北京、广州、深圳、上海这些一线城市的“救市”政策就会取消!

正如2021年和2022年楼市暴跌的时候,我告诉大家一定会取消限购、一定会救市,一定会降低首付一样。

我现在要告诉大家,低首付、低利率、一线区域不限购等等,这些政策在未来都会取消!

最后,看看10月份统计局二手房数据,曾经的全面下跌趋势已经扭转:北京、深圳、上海、厦门、成都、重庆、杭州、武汉这个8月城市,已经出现了上涨.

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